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欧阳捷:六条政策去库存最有效

来源:乐居新闻网发布时间:2015/11/16  被关注1192次   我来说两句(0

去库存已经成了国家大事了,别人说了可能不算,习大大说了,就不能不算!问题是,怎么去库存?

大家都懂,缩小供应与需求之间的鸿沟,是促使供求关系趋于平衡的不二选择。借着政策刺激,商品房销售今年又终于迎来正增长,并且今年销售额已经超过历史最高点的2013年1-10月,预计年底销售面积和销售额会双双成为新的历史高峰。

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   但从企业层面看,快销售、缓开工、少拿地是不得已的选择。

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   新开工面积已经持续两年处在负增长区间。房企土地购置面积也在持续下降。

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但是,缓开工、少拿地与国民经济增长目标是相悖的,必然导致投资规模下降,拖累GDP增长。

唯一的办法是通过政策刺激,促进房地产销售。虽然政策刺激不是良方,必然导致市场扭曲、房价上涨、土地财政,经济难以摆脱房地产投资依赖路径,并且导致房地产的白银时代提前结束,但毕竟可以让更多的城镇居民尽早改善住房,让农民工尽早享受城镇化和商品住房,短期稳定经济,长期改善民生。

去库存,又能拉动经济,关键还是促进房地产销售,从国家层面看,仍是大有可为空间:

第一,运用信贷政策,降低购房门槛。

美国经历了次贷危机之后,银行放贷已经十分审慎了,首付比例是20%。而我们没有次贷风险,首套房首付比例25%、二套房首付比例40%,比美国还高,其实完全有空间可以下调,更何况中国人存款更多,还款意识更强,金融风险更低。

如果首付比例下降5%,对于北京上海这样的一线城市,相当于200万元的首套房首付款可以从50万元下降到40万元,就可以释放更多的购房需求。在三四线城市,我们也经常看到很多购房者甚至因为多了几千元而舍弃心仪的房子,如果首付比例下降5%,首套房首付款也可以减少2~3万元,对于他们可谓是莫大的福音。

二套房首付比例更高,本质上是抑制居民财产性收入增长,这与国家要提高人民群众财产性收入的方针是相悖的。更何况二套房的购房者资金实力更强,本身的金融风险更小,所以,我们相信未来首付比例一定是会下调的。

第二,控制土地溢价,减缓房价上涨。

土地价格过高,必然导致住房高端化,北京四环外新出地王楼面地价已经达到5万元/平方米,周边地块周边二手房仅仅是3万元,在售新盘销售均价4万多元,开发商要想不赔本,销售房价至少要在7-8万元,因此,房屋一定是大户型、大面积、高单价、高总价,这样必然导致供应套数减少,购房门槛提高,销售下降,库存增加。

通过配建保障房、限制竞拍地价的手段已经被证明是失效的,只会过度扭曲市场,本质上是默许开发商把保障房的成本加在商品房上,从而进一步推高房价。

要拉动房地产销售,就必须控制地价进而控制房价上涨,以释放购房需求、缩小供需缺口。比如上海寸土寸金,土地供应严重不足,但平均容积率却始终控制在2以下,结果是无法供应更多的住房,结果反而推高了地价和房价。

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一二线城市要在有限土地供应的前提下增加住房供应,只能通过提高容积率、增加中小套型占比等办法,引导普通商品房建设,让土地市场降温,抑制地王的产生,进而控制房价,增加销售。

第三,落实户籍政策,促进安居购房。

农民进城不能落户,购房意愿薄弱,就会始终处于漂泊感之中。一些地方政府已经把购房与落户、契税减免、财政补贴等政策挂钩,对促进农民工购置房产、安居乐业产生了积极影响,也有利于城镇化的落实。相信会有更多地方政府会出台相应政策,中央政府也会支持此类政策。

第四,减少商业配建,增加住房供应。

目前地方政府规划的商业配建面积过大,也导致商铺泛滥,仅2000年到2015年9月,商业营业用房的竣工面积累计就达到44亿平方米,相当于城镇人均5.7平方米,商业营业用房严重过剩,加上电商的冲击,商业投资回报率明显下降,普通商业用房销售也在走下坡路,由此也导致商业用房新开工率直线走低。

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地方政府应当及时刹车,特别是商业已经供大于求的城市,减少商业营业用房规划指标和商业配建指标,否则商业用房市场的崩盘不可避免。对于住房供不应求的一二线城市,也应当缩减商业和工业用地,增加住房用地供应。

第五,降低交易税费,活跃二手交易。

目前的商业用房只有一手房市场,二手房市场基本是个死市,因为交易税负太高,要激活商业用房二手房市场,就要把税收降下来。只要对比一下商业用房交易税费和股市交易税费,就很清楚为什么股市散户大多亏损但仍然活跃,而商业二手房市场好歹有收益却是一潭死水。二手房市场不活,一手房市场也难以为继。商业用房销售增长率已经连续下滑,未来也会进入负增长区间。商业用房供应量过大虽然是主因,但与二手房市场失去功能不无关系。

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激活商业二手房市场,就需要降低商业用房交易税费,这也符合国家减税的大方向,让利于民、反过来引导消费。

第六,调整保障房建设、棚户区改造政策。

保障房货币化安置政策是聪明的,政府不但不必再自行建设保障房,甚至不应该采取配建保障房政策。“物以类聚、人以群分”是自然规律,强行把房屋贴上保障房的标签,不仅造成同一小区房屋品质的差异性,而且为保障房居住人群贴上了标签,就好比古代犯人脸上刻字,造成保障房居民精神的巨大不平等。最好的办法还是应当对被保障人群进行货币化安置,让他们自由选择商品房小区,甚至棚户区也可以实行货币化安置,以提高保障效率,同时化解库存,还为被保障人群及其子女保留尊严和体面。

中央政府去库存的决心已经表明,关键还在于有关部委和地方政府是不是能够放弃短期利益而顾及长远?肯不肯有所作为?相信在反腐败不断深化的背景下,治理懒政庸政将被提上议事日程,去库存将成为各级政府的共识和行动,房地产业必将迎来更加成熟的市场环境和政策氛围,五年的去库存周期很快就会过去,市场将变得更加平稳健康,虽然有些房企可能等不到那一天。

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