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二手房过户 二手房交易流程购买攻略

来源:扬州宽带房产网发布时间:2015-8-14  被关注1113次   我来说两句(0

二手房】新建的商品房进行第一次交易时为“一手”,第二次交易则为“二手”。因此,“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

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二手房的房屋质量是可以看得见摸得着的,购房者可以到房子里实地察看房屋质量,面积、户型、采光、通风、房屋质量、物业情况、小区环境等都一目了然。那么你是否了解何购买二手房购买二手房的资金怎样保证安全?购买二手房又要缴哪些税费?小编接下来就为你解答关于二手房交易的各种问题,史上最全二手房交易交易流程,二手房购买攻略,二手房注意事项和二手房税费问题解答。

一、购买二手房好处多

1、房屋质量看得见

二手房的房屋质量是可以看得见摸得着的,购房者可以到房子里实地察看房屋质量,面积、户型、采光、通风、房屋质量、物业情况、小区环境等都一目了然,还可以向同一个楼的其他业主咨询房子质量到底如何,这一点上,新房没法比。

2、配套设施完善

二手房一般周围的配套都比较成熟了,医院、学校、地铁、超市等都很完善。居住氛围也比较浓厚,可以选择左邻右舍,不像有些新房,入住的时候周围都是一大片工地,晚上整栋楼就那么几盏灯亮着。

3、产权清晰 投资回报快

不用担心会出现烂尾或是开发商跑路等现象,此外,能够进入房产市场进行买卖的二手房,其产权问题肯定是非常清晰的。投资回报好于新房,二手房的地段和配套决定了它的升值潜力,不管是用于出租还是出售,都比新房来得快。尤其是出租,不用等交房,不用自己出钱装修,即刻就可以挂牌出租了。

二、图解二手房交易流程

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三、二手房购买攻略:选择中介要慎重

第一,要看正规中介的资质

看它有没有工商部门批准的营业执照和房屋土地管理局审核颁发的资质证书。一些从事二手房中介业务的公司只是申办了其他性质的营业执照,或干脆就没有申请营业执照,直接进行业务操作,这就为其以后逃避责任埋下了伏笔。在看“两证”时,一定要细辨真与假,要坚持看原件,最好把注册号记下来。

第二,要看房产中介公司的基本情况

是否有明确的公司名称、长期经营的地址。这可以通过看公司的招牌、询问周围人该公司的成立情况和经营情况来确定,以防空头公司诈骗。

第三,要看它的资金实力如何以及该公司在社会上的信誉好不好

客户通过房产中介来交易房屋,最主要的原因是希望在整个交易过程中由第三方来维护双方的利益。但目前许多小中介的注册资金不够大,现有的二手房交易款项必然远远高于公司的注册资金,一旦发生房产中介卷逃资金的行为,客户的权益很难得到保障。因此,最好选择一些注册资金比较大的品牌中介,万一发生纠纷,客户可以通过有关途径得到妥善解决。

四、二手房交易要交哪些税费

二手房交易买家要交哪些税费:

契税:契税=房屋总价×税率

面积在144平米以上的,税率为3%;

面积在90平米以下并且是首套房,税率为1%

面积在90-144平米之间的,税率为1.5%

交易税:住宅3元/平方米;非住宅11元/平方米

房屋登记费:住宅80元/套;截止到目前,如果税务局认定您购买的为首套房,那么登记费就可以免除。

中介费:房款×3%(可以讲价,2%就差不多了,小中介1%也能拿下)

贷款费:贷款总额×1.5%(中介收,记得砍价!)

评估费:成交总价×3%

二手房交易卖家要交哪些税费:

交易税:3元/平米

营业税:房屋总价×5.6%(超2年免征)

中介费:房屋成交总价×1.5%(砍价后1%可以搞定)

(注:交易税有时候是买家出,卖家不出,及卖家要出6元/平的交易税。)

五、二手房交易过户注意事项

二手房过户需要准备哪些材料?

1、买方:本人到场,提供有效身份证件、房屋买卖合同。

2、卖方:持有效身份证件及房屋所有权证到场办理

该房产为夫妻共有时,则夫妻双方都应该同时到场并提供有效身份证件、房屋共有权证及结婚证等其它相关证件。

3、如果该房产处于出租状态,卖方除提供上述证件外,还须提供承租人放弃优先购买的书面材料。

4、买方本人或卖方如果因特殊情况不能亲自到场办理过户手续时,可以委托他人办理。受托的人必须带上公证委托书、本人有效身份证件、委托人身份证复印件(加盖公证处“该复印件与原件相符”的印章)、房屋所有权证等相关手续前去办理。

二手房交易过户过程中存在哪些资金风险?如何避免“钱房两空”

资金风险:买方担心把钱打给卖方后,房子没过到自己名下。卖方担心房子过户后,钱没到手。

资金监管:具体操作方式为:买卖双方到银行签一份资金监管协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务,一般会收取单笔500元左右的监管费,但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管,则可以省去这笔费用。

同时,银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字,目的是避免买方到时候不配合放款给卖方带来困扰,而且放款时买卖双方也不需要亲自到银行,大家都省事儿。如果放款书没有提前签字,卖方在买方过户完毕之后要及时催促解冻首期款,避免“钱房两空”。

利用好中介:在买方交了定金之后,卖方就必须把旧房产证押在中介那,以防卖方收了定金就消失。当然,在过户后,卖方如果实在不放心拿不到房款,也可与买方约定在过户后将新房产证押在中介那里,等银行的房款打到卖方账户后再将新房产证交给买方。

买按揭的二手房时,一般要卖方结清银行的贷款才能办理过户,这时也应该让中介帮卖方垫付,而不是买方自己去帮卖方垫付房款。

六、二手房交易中存在这些陷阱:

假房源:主要包括两方面,一是这个房子根本就不存在,只是中介充当业务量的一个谎头。等你联系中介准备看房的时候,往往被经纪人以房东出国、房东不在或房子卖出去等理由告知看不了;另一种情况是房源真实信息与中介口中所述差距甚大,更有经纪人为吸引购房者,一开始隐瞒真实房价。

伪学区房:即买了二手学区房却没法入学。第一、原房主户口没有迁出,你的户口无法迁入,孩子就无法入学。第二、有的学校会规定学区房入学资格名额使用年限,比如说前业主的孩子刚刚用这个名额入了学,即使你户口迁入了想使用入学名额也不容易。所以,建议大家在买二手学区房的时候一定把迁户口的问题写进合同,并提前打听好学校的入学资格。

一房多卖:二手房一房多卖现象也较为突出,有时候中介也不知情,完全是房东一人操控,一般就是先让你签合同、交首付、交定金,然后就以各种理由“拖”:什么产权证丢失、贷款除了问题、资料不齐没法过户等理由。在购买二手房时,一定让房主提供产权证,身份证、户口本等相关证件进行查验,并且双方有必要一同到房地产交易中心或者档案馆进行查档。

是否能落户:就成都而言,一套房子只能落户一次,也就是说如果前业主卖房子的时候凭着这样房子在成都落户成功,那么你再次购买就无法凭此套房子落户。买之前一定要了解当地户籍政策,向前业主问清情况。

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