市住房公积金管理中心近日公布《关于2015年扬州市住房公积金贷款新月还款额计算方法的说明》,由于央行降息,我市将从2015年1月1日起,调整11月22日前发放“公贷”的利率。不过,由于我市公积金贷款用户多数采取等额本息的还款方式,按照公积金中心的利率调整原则,大部分“公贷”月供将不变,但是贷款结清时间会稍微提前。
公积金下月起降息
全市5.28万职工将减负
住房公积金政策的调整,一直以来都牵动着老百姓的心。继2012年7月6日利率调整后,我市已有两年未变动。2014年11月22日,央行再次打开降息之门,5年期以上公贷基准利率由4.5%降至4.25%,下降0.25个百分点。
“从明年1月1日起,我市公积金相应的利率政策也将落地。”市住房公积金管理中心信息处负责人朱成建告诉记者,11月22日前发放的“公贷”,5年期以上贷款利率将从4.5%调整为4.25%。据了解,本次政策调整,将惠及全市5.28万“公贷”职工。
大多月供不一定降
结清贷款时间相应提前
那么,降息是否会带来月供下降呢?“本次调整最大的变化,就是利息下降了,但是大部分职工月供不一定下降。”朱成建解释其中原因说,市公积金政策调整的主要原则,是优先缩短大部分职工结清贷款时间。“根据经验来看,约五成的贷款职工会选择提前还贷和提高月还款额,如果重新调整他们的月供,反而违背了其还贷要求。因此,大部分的职工月供不会改变,但是结清贷款时间会相应提前。”
选择等额本息还款
最多提前10个月还清贷款
那么,哪些公贷客户月供会降,哪些不会降呢?
记者了解到,公积金贷款有等额本金和等额本息两种还款方式。“目前,我市绝大部分职工在公积金贷款时,选择了等额本息的还款方式。”朱成建告诉记者,我市87%有“公贷”余额的职工,都采用了此种方式还款,人数达到了45913人。
“对等额本息还款者而言,我们会根据其贷款余额以及剩余的年限,按新利率计算他的月供。若新计算的月供小于原来的月供,那么明年的月供将不会变化。”不过,朱成建解释说,因为月供中利息占比降低了,本金占比相应提高,所以这部分贷款结清时间就会提前。
据了解,此类还款者贷款结清时间最多约提前10个月。对照新的利率表,朱成建给记者算了笔账:假设一名职工截至今年12月31日余50万贷款,贷款30年。按照今年4.5%的利率,月供2533.43元;按照新的4.25%的利率,月供则为2459.71元。若保持月供不变,该职工约可提前10个月结清贷款。
选择等额本金还款
还款期不变,月供将减少
虽然多数公贷客户都选择等额本息还款,但截至目前,我市仍有6859名职工采取等额本金的方式还款。那么,这类职工将会受何影响?
“采取等额本金方式还款的职工,贷款结清时间不会发生变化。但是,每月月供同比将会略减。”朱成建仍给记者算了一笔账:
假设一名职工贷款还剩10年还清,截至今年12月31日,其本金余额还剩20万,还款间隔天数为30天。那么,他每月要还的本金部分为200000/120(月)=1666.7元。利息部分计算为200000×4.5%÷12÷30×30=750元;从明年1月1日起,利息计算为200000×4.25%÷12÷30×30=708.3元。那么采取等额本金的还款方式,明年起月供将比今年省41.7元。
别客户月供增加
主要是贷款存在逾期的
记者了解到,我市也存在部分贷款逾期的职工,会面临明年月供上涨的情况。“比如,到今年年底该职工需要还20万,他只还了15万,这类贷款职工的新月供将会上涨。”朱成建介绍说。
根据本金余额、新利率和贷款结束的剩余月数,逾期还贷的职工算出的新月供将会大于原来的月供,则执行新月供。
【小贴士】
想降低月供 也可申请
根据此次调整方案,采用等额本息方式还款的公贷客户,月供将不会变化,只是还款期会缩短。但是,如果公贷客户确实想降低还款压力,宁愿不缩短还款期,也要降低月供的话,也可以由本人到公积金中心申请办理。
市公积金中心还提醒,下月公积金中心将陆续寄发公积金贷款的“对账单”,请公贷族注意查收,及时了解自己的公积金还款情况。
等额本息等额本金哪种划算?
■等额本息还款法
扬州情况
87%有“公贷”余额的职工
采用此种方式,达45913人
特点
每个月的还款总额相同,在月供“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。
优点
还款额每月相同,适宜家庭的开支计划,特别是收入固定的年青人。
缺点
所支出的总利息比等额本金法多,而且贷款期限越长,利息相差越大。
■等额本金还款法
扬州情况
我市有6859名职工
采取此种方式还款
特点
每个月的还款额不同,但是每月还的本金一样,只是利息不一样,所以第一个月的还款额最多,而后逐月减少,越还越少。
优点
所支出的总利息比等额本息法少。
缺点
前期还款额较高,还款压力大,适合还款能力强的贷款人。年龄大的可采用本金法,因为随着年龄增大或退休,收入可能会减少。
“商贷”下月起也降息
还款额可能不降反增
新月供最好以明年2月为准
和公积金贷款一样,由于央行宣布降息,按照多数银行与客户约定的合同,银行将从2015年1月1日起,对房贷利率进行调整。这意味着,在银行有商业房贷的市民,下月起也可以“减负”了。
不过,利率下降,并不等于所有购房者下个月的月供就会减少,也有可能会出现1月份月供不降反增的现象。
银行人士介绍说,一般来说,按等额本息还款方式的客户,明年1月的月供会比本月少一些,但由于是分段计息,也不排除出现不少反多的现象。
比如说,某客户的还款日是1月10日,那么银行对1月份的月供,就会分段计算,自2014年12月11日-2014年12月31日按原有利率计算,自2015年1月1日-2015年1月10日则按新利率计算。对于等额本息还款的客户来说,由于明年降息后,利率少了,所以其还的本金部分就会增加;当本金增加的部分多于利息减少的部分时,就可能会出现月供不少反多的现象。
业内人士建议,客户不妨在自己明年1月份月供还款日之前,多存入一些资金,以备还款使用,避免贷款逾期。同时,从2015年2月开始,贷款月供就会比2014年降低,客户可以以2月份的月供为今后还款的参考标准。